UM GUIA COM 4 ASPECTOS DE LAUDO DE REFORMA (SIMPLES E PRÁTICO)

Definições:

Reforma de edificação: alteração nas condições da edificação existente com ou sem mudança de função, visando recuperar, melhorar ou ampliar suas condições de habitabilidade, uso ou segurança, e que não seja manutenção.

Laudo: relato técnico de engenheiro/arquiteto sobre as condições da edificação e da reforma necessária.  É acompanhado de uma ART /RRT (explanadas na sequência).

O laudo de reforma , segundo a NBR 16.280, é utilizado para imóveis de condomínios residenciais ou comerciais, nas áreas internas ou externas,  novos ou usados, decorados ou não. Sendo elaborado antes ou durante a obra modificativa. Idealmente, é fazê-lo antes com o devido planejamento.

O laudo pode ser comparado à uma vacina, ou seja, não é obrigatória, mas é bom utilizá-lo para um bem social e coletivo, com a diferença que seu síndico pode solicitar-lhe o laudo.

O que ocorre sem o laudo

Normalmente as obras são realizadas sem planejamento e sem o devido respaldo e análise técnica, não observando as leis municipais locais, nem as normas e regulamentações de engenharia/arquitetura.

Nestes casos, havendo qualquer tipo de sinistro, o síndico é responsabilizado legalmente.

Por que essas mudanças?

A sociedade não quer mais arcar com acidentes que ocorrem por  conduta incorreta de prestadores de serviços e de moradores.

A norma NBR 16.280 criou parâmentros e procedimentos técnicos visando a redução de riscos na obra.

PASSO #1. COMO saber se você precisa de laudo de reforma?

 Será necessário caso haja a instalação de qualquer compontente à edificação, não previsto no projeto original ou em desacordo com o manual de uso, operação e manutenção do edifício ou memorial descritivo, ou qualquer obra que implique alteração de áreas da edificação ou da unidade autônoma.  Um engenheiro ou arquiteto saberá dizer se você precisará de um laudo.

Alguns exemplos: Troca de revestimentos (pisos, azulejos, etc), alterações hidrossanitárias (banheira) , instalação ou alteração em: prevenção e combate a incêndio, elétrica, dutos de gás, automação, ar-condicionado, exaustão, ventilação, novos componentes, impermeabilização, esquadrias e fachada, entre outros. cortina e  novos componentes.

PASSO #2. o síndico é responsável ou não?

A norma transfere ao síndico obrigações e responsabilidades incompatíveis com o cargo e a função que exerce, inclusive sem amparo na lei. Veja:

a) A atribuição da fiscalização de obras e reformas é competência do Município (art. 30 da CF/88), mas muito possivelmente um município não consiga fazê-lo.

b) As atribuições de um síndico estão previstas na  lei dos condomínios (art.22 da Lei Federal nº 4.591/64).

c) O art. 5º da Constituição Federal, estabelece os direitos fundamentais de todos os brasileiros: “II- ninguém será obrigado a fazer ou deixar de fazer alguma coisa senão em virtude de lei”.

Portanto, a norma não é de observância obrigatória, sendo mera orientação técnica. Mas, as normas da ABNT são balizadoras do trabalho pericial ( conforme explicita o STJ – Superior Tribunal de Justiça – AgRg – Agravo Regimental em Recurso Especial nº 92.834/PR – Processo 2011/0212492-5 – Relator: Ministro Massami Uyeda – 17/04/2012), ou seja, num processo judicial essa normas poderão servir de referência para compor o parecer do juiz.

Parece, então, que o desvio do escopo da norma proposta reside exatamente na forma como que se dará a aprovação e permissão das obras e reformas.  Essa lacuna será preenchida, a princípio, pela sociedade, via convenção condominial.  Neste caso, o síndico terá respaldo para a função fiscalizadora.

PASSO #3.  quem paga pela ART / RRT?

Definições:

ART: é a sigla de Anotação de Responsabilidade Técnica.  É o instrumento através do qual o profissional registra as atividades técnicas solicitadas através  de contratos (escritos ou verbais) para o qual o mesmo foi contratado e se responsabiliza. É um formulário padrão a ser preenchido pelo profissional devidamente habilitado com registro no CREA (Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura).

RRT: é a sigla de Registro de Responsabilidade Técnica. Tem as mesmas funções e atribuições da ART, com formulário a ser preenchido pelo profissional devidamente habilitado com registro no CAU (Conselho de de Arquitetura e Urbanismo)

b) Quando utiliza-se a ART / RRT?

Quando o profissional contratado registra as atividades técnicas solicitadas (projetos, reformas, instalações adicionais, etc) por meio escrito ou verbal, se responsabilizando pelas mesmas.

c) Quem paga pela ART / RRT?

A ART / RRT é paga pelo contratante, seja à parte ou integrada ao serviço global.

d) Quem é o contratante?

Pode ser o morador/proprietário ou síndico.

Sendo  morador/proprietário: para executar sua reforma e para apresentá-la ao síndico.

         Sendo o síndico: para checar ou vistoriar a reforma do       morador/proprietário (por uma questão de confiabilidade). Neste    caso, pode haver duplicidade de ART para o mesmo serviço.   Aqui, pode existir outra situação a disciplinar pela Convenção:o           condômino apresenta um ART/RRT pelo qual ele já pagou. É      correto o condômino pagar de novo? Ou sobrecarregar os       demais condôminos com essa despesa? 

Novamente a convenção pode regular internamente e estabelecer as regras e competências sobre os diversos desmembramentos do uso da norma, para resultados melhores, mais harmoniosos e mais baratos.

PASSO #4. o que deve fazer o proprietário ou o morador

a)   conhecer  a Convenção de seu condomínio, as leis pertinentes de seu munícipio e a norma NBR 16280 (todo esse material pode ser consultado na internet).

b)   certificar-se da qualidade e “bagagem” técnica do engenheiro/arquiteto a ser contratado.

c)   consultar a validade do registro do engenheiro/arquiteto no CREA/CAU.

d)   contratar o laudo técnico, em conformidade com o condôminio.

e)   conhecer a qualidade da mão de obra de seus prestadores de serviço.

f)     acompanhar o dia a dia de sua obra.

7. a conclusão

Para quem mora em apto não é suficiente que tudo em sua casa esteja em ordem, é necessário e suficiente que os outros aptos estejam igualmente seguros. A isso podemos ,também, chamarmos de responsabilidade social.

O grau de dependência é altíssimo, nisso a importância da seguranca  é vital, logo devemos cuidar de nós mesmos e dos outros, através de mecanismos de segurança e controle, onde todos serão beneficiados. Nesse sentido a norma encontra a justificativa de sua existencia e seu custo/benefício, regulando essa necessidade.

PASSO #5. BÔNUS: como fazer laudo após finalizada a reforma

Existe deliberação para ARTs recolhidas após a finalização do serviço prestado. De acordo com a Resolução Nº 1.050, de 13 de dezembro de 2013, art. 1º "Fixar os critérios e os procedimentos para regularização de obras e serviços de Engenharia e Agronomia concluídos sem a devida Anotação de Responsabilidade Técnica - ART."

A regularização da obra ou serviço concluído deve ser requerida no CREA  em cuja circunscrição foi desenvolvida a atividade pelo profissional que executou a obra ou prestou o serviço.

Já para a RRT (Registro de Responsabilidade Técnica) emitido pela CAU ( Conselho de Arquitetura e Urbanismo) não possuí normatização para emissão posterior à obra, ou seja, recuperação de acervo técnico.

Referências:

ABNT –NBR 16280

www.creasp.org.br

www.causp.org.br

IBAPE/SP –Instituto Brasileiro de Perícias de Engenharia

Lei Federal nº 4591/64, artº 22°

Constituição Federal 1988, artº 5° e artº 30°

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Sobre os autores

Eng ª Edineusa Saltorato é engenheira civil há mais de 20 anos, funcionária pública na área de habitação e presta diversos serviços de engenharia.

Contato: edilevin@hotmail.com

Eng º Sérgio Levin é engenheiro eletricista há mais de 20 anos, elabora projetos elétricos, executa perícias judiciais e diversos serviços de engenharia

Contato: inspecaopredial@gmail.com